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买错学位房的家长们有哪些血泪教训?

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买套合适的学区房,其实并不简单。


你需要经历千山万水、千辛万苦、千挑万选的过程,从踩盘、看房到落定,每一步都有所取舍。


你要花上大价钱,甚至要付出缩衣减食、降低居住标准至老破小的代价,才能买来好的学位房。


为了孩子成功入学,之前的一切牺牲,都是值得的。


但是,假如入学季来临,你突然发现:之前砸锅卖铁买的学位房,现在没办法让你家小孩上学,你会怎么想?


你,会不会抓狂暴走?

你,会不会默默掉眼泪?

亦或是打碎牙齿,往肚子里吞?……


买学位房最重要的,是能上得了对应的学校。买完才发现上不了学,是最最最不该发生的意外。


那么,如何避免类似的意外发生?你需要了解事故发生背后的原因。


1

积分不够


积分不够,是绝大多数深圳孩子,上不了好学校的主要原因。


现在深圳各区学位缺口较大,所以每年深圳教育局,都会用积分排名的方式,来安排市区内居住的家庭子女入读公办学校。


买错学位房的家长们有哪些血泪教训? 理财投资 第1张


想要通过学区房顺利入学,你需要充分了解各区的积分入学政策,并且攒够入学的积分。


积分一般由基础分、附加分和扣减分等三部分组成。通常情况下,只要家庭积分超过对应学校的最低积分值,且子女符合入学条件的,即可被学校成功录取。


深圳每个区的积分排名规则,都有所不同。


比如宝安、龙华、光明和坪山区,入学排名顺序都是按照“先类别后积分”的原则,先确定家庭条件属于第几类,然后在同一类别的申请人中比较积分分值。


而福田、罗湖、龙岗和盐田,虽然也有积分分类标准,但并没有“类别优先”的限制,南山干脆就全部按积分排名,没有类别区分。


各区在户籍、购房和年限的分数权重上,也会有细微差异。比如福田社保年限能加分,罗湖更在意实际居住等。


当然,各区积分规则的共同点也相当明显,那就是:


在评估入学积分分值的优先权重上,各区的教育局都倾向于让自有商品房+有学籍入户的家庭优先(分数更高)。


简单来说,就是在深圳,买学区房的家庭,能在优先入学上取得更多优势,这也正是学区房价值体现。


对深圳积分入学有兴趣的朋友,可以在后面的附录中,查看详细版的各区积分规则和条件解读。


 2 

未入户学区房


第二个上不了学的原因,是家长买完学区房后,没有将孩子的户籍及时入户。


对于买学位房自用的家庭,“入户”这一动作极其关键!


前面已经说的很清楚,不管各区的积分细则有什么不同,但有一个共同的结论,那就是:


各区教育局在评估入学积分分值权重上,更偏向于有学区房且已入户的学生家庭。


具体什么意思呢?就是教育局会让提前买了学区房,且户口在这套学区房内的孩子优先上学。


所以,当你买完学区房,一定一定要尽快将你小孩入户到该房产下。


也许你会觉得,这不是理所应当的事情么?还需要专门来提醒?


但以我个人的实际经验来看,我发现有不少家长,真的是买完房后忘了要立马入户,等到孩子快上学时才开始着急,那个时候往往为时已晚。


买错学位房的家长们有哪些血泪教训? 理财投资 第2张

(图片来源于网络)


最容易犯这类“幼稚”错误的家长,通常都是年轻的家长。


他们的小孩可能还在上幼儿园,户籍在原来的房子,或者挂靠在其他房产上,因为缺乏对深圳教育的了解,所以很容易忘记将户籍转移到已买的学区房上。等到入学时,发现积分不够,才开始追悔莫及。


入不入户学区房,对积分分值影响非常明显。尤其是申请学位紧张的学校,分值相差一分,都有可能导致小孩上不了对口学校。


因此,重视入户,提前规划好买房入户的节奏,也是避免学区房“踩坑”的一大秘诀。


 3 

房屋用途非住宅


从目前的积分入学政策上看,通常只有房产证用途一栏里写着“住宅”的商品房,才能用来申请入户学区房。


所以各位家长们在买学位房前,要记得让业主出示房产证或房产证复印件,看看用途一栏是否为住宅。


买错学位房的家长们有哪些血泪教训? 理财投资 第3张

(图片来源于网络)


另外,由于历史或特定原因,福田、罗湖和南山部分商务公寓的楼盘(房产证用途为公寓),也可以用来申请学位。


但由于其要求较多,学位基础分值较低,在优质学位日趋紧张的情况下,用这类物业来申请入学的成功率,其实并不太高。


通过罗湖和南山的商务公寓申请入学,必须需满足是唯一住房,并在房子中有实际居住的要求。


换句话说,如果你在深圳还有其他住宅类房产,那么你将无法用这套商务公寓,来申请学位。


福田区的情况相对要好一些,用商务公寓申请学位房的要求,没那么苛刻,也不要求唯一住房。


但公寓申请学位,最大的Bug,不在于申请资格,而在于它基础分值的差距上。


要知道,商务公寓申请学位是按特殊房产处理,学生户籍在该房产基础分值为70分。


以罗湖为例,根据户籍差异按D/E/F类积分,对应基础分值为70分、65分、60分。这一基础分值与罗湖A类生源基础100分,相去甚远,很难通过其他渠道弥补。


而且大部分商务公寓是无法落户的,那么其对应的基础分值为65分。与第一类生源基础分80分相比也差异较大,这类物业的积分价值就大打折扣了。


所以我个人建议,无论是自用,还是投资学位房,商务公寓都是首先要避开的对象。


 4 

购房/居住年限不足


很多家长都应该知道,想就读深圳名校,你至少得提前几年开始准备。


积分高低,的确是决定孩子能否入学的核心标准。然而,除了买学区房(住宅)和让孩子入户之外,很多时候,最终决定积分高低的,是看家庭的购房或居住年限。


总结下来,就是提前买入学区房的时间越靠前,积分的排名就会越高,越容易被名校录取。


绝大部分冲刺名校的家长,都是被购房或居住年限给卡住了。不提前买学区房,几乎不太可能顺利入学。


想要就读名校,你需要做好以下两点:


1、跟目标学校了解,最近几年积分入学的最低录取分数线情况,取其中分值最高的作为参照;


2、测算目前所能匹配条件下的最高分值是多少,然后以最低录取分数线中最高值为超越目标,反推计算你需要提前几年入手学位房。


买错学位房的家长们有哪些血泪教训? 理财投资 第4张

(图片来源于网络)


以深圳名校举例,2018年深圳实验学校的录入最低分数线为88.1分。福田第一类生源基础分值为80分,独生子女加6分,那么还差2.1分的差距才能突破最低录取分数线。


假设监护人在深累缴纳社保已经36个月,则对应分值为3.6分(福田比较看重社保时间)。那么总分上,就已经超过最低录取分数线了。从理论上看,似乎并不用那么急着提前买入学位房。


但是,到了2019年,深圳实验学校最低录取分数线发生了较大的变化。


2019年深圳实验的最低积分值为99分。那么在满足第一类生源基础分值80分,独生子女加6分,以及假设社保分值满值为10分,总计96分。


想成功入学,还有3分的差距,所以如果按99分的最低数值去要求,那么要满足这3分的差距成功入学,就必须提前30个月买好该学位房并且成功入户,也就是至少在2年6个月前,你就应该开始准备。


总之,想要在深圳就读名校,并不是件容易的事情。


你需要了解各区的积分规则,并且提前对症下药做好规划,在学区房、入户、房屋类型、产权比例、购买年限、实际居住时间、社保缴纳时间和独生子女等方面,都需要想尽办法创造出积分优势,只有这样,孩子才会有更大的入学概率。


毕竟现在深圳升学竞争这么激烈,早作打算总是很有必要的。


为了确保能让孩子大概率成功入学,深圳熊大团队特别梳理了“在深圳如何获得入学积分高分段”的独家锦囊,并归纳了各行政大区需满足的各项条件,在附录中供各位参考。

附录:深圳各区义务教育阶段积分入学细则分值(表)及各区积分入学差异


 福田区 
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在福田区,需要满足:

1、买了学区房后,并且学生入户在该房产,基础分是80分(也是最高基础分值);

2、连续居住(入户该房产后)满100个月,获得该项最高分值10分;

3、社保累计缴满100个月,获得该项最高分值10分;

4、独生子女加6分。

5、同时满足以上四个条件,即可获得最高分满值为106分。



 罗湖区 
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在罗湖区,需要满足:

1、学区地段户籍儿童,父母(或监护人)在学区的住房为住宅类商品房或原居民祖屋并实际居住,或国家级杰出人才、国家级领军人才或海外高层次A类人才、现役军人子女,父母在学区实际居住,基础最高分值为100分。值得注意的是,罗湖区更强调“实际居住”的状态;

2、户籍积分项:深圳户籍,父母在学区住房为住宅类商品房的按《房产证》或《不动产证》发证日期,每满1个月积3分。特殊房产不积分。相对于租房和非深户籍,在属于深户籍的情况下,它的“连续居住“”评分,对应的每月积分是最高的类型,即3分。该项积分上不封顶,住的越久,积分越多。

3、加分项:独生子女加60分。

4、综合满足以上三项,其中只要满足100分+60分这两项,基本在罗湖入学积分,基本会比较的顺畅或者轻松的入学。



 南山区 
买错学位房的家长们有哪些血泪教训? 理财投资 第9张
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在南山,满足:

1、买了该学校学区内的房产,而学生为深户且入户该房产,分值为30分;

2、购入该房产3年或以上(2016年8月31日前购房,且父母产权51%(含)以上,含申请入读学生的祖父母外祖父母购房,且业主与学生全家的户口在一起),分值为40分;

3、独生子女,分值为20分;

4、申请入读学生为深圳户籍的(无需查验父母就业情况),分值为10分。

5、综合满足以上细项,可获得最高分值为100分。



 宝安区 
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在宝安,满足:

1、满足第1类生源条件,即宝安户籍,学区购房(父母、祖父母、外祖父母或其他法定监护人有学区合法产权房【含政府出售的人才住房、安居房、经济适用房】或祖屋,且产权份额≥51%,下同)。

2、居住时间积分,居住满1个月1分,积分不封顶;

3、计生情况:独生子女90分

4、综合满足以上细则,满足了第一项条件,首先可以PK掉2-8类所有生源;满足第一和第三项条件,则在第1类生源比拼当中获得较大的竞争优势,接下来就是自购房住的越久,积分越高,那么在第1类生源的竞争中,胜出的几率就越大。

5、龙华区,光明区,坪山区与宝安区在积分入学方面类同,都采取“先类别,后积分,积分只在同一类别的申请人之间比较”的原则。



 龙华区 
买错学位房的家长们有哪些血泪教训? 理财投资 第13张

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在龙华区,满足:

1、龙华区户籍,学区内商品房(父母、祖父母、外祖父母或法定监护人有学区商品房,且产权份额在51%以上,下同)或祖屋(提供父母、祖父母、外祖父母或法定监护人的《股权证》、房屋合法有效证明、所在股份合作公司及社区居委会证明,下同)或安居商品房。

2、独生子女加60分;

3、购入房产越早,积分总分越高,那么在第一类生源的入学竞争力就越大。



 龙岗区 
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在龙岗,满足:

1、属于龙岗户籍,在学区购房(父母或法定监护人有该学区合法产权,且产权份额大于50%)或者属于学区户籍且为学区租屋,分值为100分;

2、独生子女加1分;

3、按申请学生家庭在学区连续居住的时间(月份)来加分,居住每满1个月加0.05分。

4、满足第1和2项条件,就能与其他类型生源拉开了至少5分的差距。



 盐田区 
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买错学位房的家长们有哪些血泪教训? 理财投资 第18张

在盐田,满足:

1、A类别生源,盐田户籍,法定监护人在学区自有产权房。分值为550分;

2、独生子女加6分;

3、具有产权房,且有市房屋产权登记中心出具的房产证或不动产证的,按发证日期,每满1个月加0.1分,累计不超过20分。

4、满足第1项条件,就已经跟其他类型生源拉开了50分的差距。

5、盐田区A类生源的优势,对比其他行政区类似A类生源的权重,要大很多。



 光明区 
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买错学位房的家长们有哪些血泪教训? 理财投资 第20张

在光明区,满足:

1、光明区户籍儿童;

2、入户时长积分,时间越久,积分越多,每月1分;

3、住房积分:商品房购入后,每月积1分;租住合法产权房(红本《房屋租赁凭证》),1分/月。注:承租人需为监护人。

4、满足以上,可以很肯定地PK掉第2-5类的生源,入光明区籍时间越长、住房积分积累时间越久,入学积分总分就越高。



 坪山区 
买错学位房的家长们有哪些血泪教训? 理财投资 第21张
买错学位房的家长们有哪些血泪教训? 理财投资 第22张

在坪山区,满足:

1、第1类生源,即坪山区户籍,学区内合法产权、原住居民祖屋。

2、购置房屋居住时间越长,即在学区内连续居住满1年的基础上,每满1个月得0.3分,不满1个月不得分。居住时长为连续计算,如中途中断时间超过3个月以上,则按离“截止日期”最近的续住时间计算居住时长。居住时长积分计算截至当年3月31日。居住越久,积分越高。

3、独生子女加6分;

4、在连续缴交养老和医疗保险满一年的基础上(不含补缴),选取养老和医疗两个险种在参保证明上显示时间较长一项作为积分,每满1个月得0.2分,不满1个月不得分;补缴的社保不纳入积分。积分计算截至当年3月31日,且学位申请时为在保状态。

5、因此,在满足第1类生源+独生子女的基础上,购置居住房产时间越长、社保连续缴纳越久,总积分就越高。



 大鹏新区 

买错学位房的家长们有哪些血泪教训? 理财投资 第23张

买错学位房的家长们有哪些血泪教训? 理财投资 第24张

在大鹏新区,满足:

1、第1类生源,即大鹏新区户籍,学区商品房(父母或其他法定监护人有学区合法产权房<含安居型商品房、人才住房>且产权份额大于50%<不含50%>,下同);或大鹏新区学区户籍,学区祖屋。分值为90分。

2、独生子女或政策内二孩加4分;

3、满足此两项条件,即可与其他生源拉开至少5分的差距。

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